Как оформить условие о взыскании неустойки?
Условия взимания неустойки могут быть оформлены в виде дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью основного договора. Однако целесообразнее прописывать условие о неустойке (о ее размере и порядке взимания) отдельным пунктом именно в основном договоре, поскольку это в дальнейшем намного упростит процедуру предъявления требований потерпевшей стороной.
При этом в договоре должен быть обозначен единый подход к расчету неустойки как для заказчика, так и для исполнителя. В противном случае суд, скорее всего, уменьшит размер взыскиваемой с должника неустойки. Показательным примером в данном случае является Постановление АС СКО от 08.07.2020 № Ф08-2578/2020 по делу № А32-15816/2019. В этом деле контрактом был установлен следующий порядок расчета неустойки: с исполнителя – охранного агентства в случае ненадлежащего исполнения обязательства (за исключением просрочки исполнения обязательств) взыскивалась неустойка в размере 10% от цены договора, а с заказчика – автономного учреждения – в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Исполнитель оспорил размер неустойки в суде. Арбитры со ссылкой на п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 указали, что данное обстоятельство нарушает баланс интересов сторон и ставит исполнителя, нарушившего обязательство, в более неблагоприятное положение с допустившим нарушение заказчиком. В результате суд произвел перерасчет подлежащей взысканию неустойки за каждое допущенное нарушение исполнителем исходя из 0,2% от цены контракта.
Что нужно знать перед приобретением жилья на вторичном рынке?
Первое, что необходимо проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, – это документацию технического и правового характера. Вот какие документы для покупки квартиры нужно попросить продавца предъявить для проверки:
- Свидетельство о государственной регистрации права – документ, который подтверждает право собственности на квартиру, где указывается владелец жилплощади.
- Технический паспорт – в нем должны быть указаны следующие параметры квартиры: состояние, износ помещения, площадь, оценочная стоимость, износ, масштаб и т.д.
- Выписка из ЕГРН – она предоставляется по заявлению вместо кадастрового паспорта и включает в себя следующую информацию:
- какой долей собственности владеет продавец (как осуществить покупку доли в квартире?);
- ограничения на права собственности объекта (или их отсутствие);
- собственник;
- кадастровый номер.
- Справка о задолженности – выдается ЖКХ и содержит информацию о долгах за квартплату.
- Справка из психоневрологического и наркологического диспансера – в данной бумаге должно быть указано наблюдался или нет собственник жилья у психиатра или нарколога. В случае если собственник наблюдался или состоит на учете у этих врачей, то аннулировать сделку может только суд.
Более расширенную информацию можно получить из расширенной выписки из ЕГРН на квартиру.
Обратите внимание! Если владелец предоставляет право собственности, которое было присуждено судом, то к приобретению такой недвижимости следует относиться с особой осторожностью, так как решение суда может быть обжаловано и продавца лишат права собственности жилплощади
О том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, рассказано в отдельной статье.
Из видео узнаете, как купить квартиру на вторичном рынке без рисков и о юридических моментах при покупке квартиры:
Юридические моменты при покупке квартиры на вторичном рынке / Купить квартиру без рисков
Как убедиться в отсутствии долгов по приватизированному жилью?
Проверить наличие задолженности очень просто, достаточно обратиться в коммунальные службы, которые обслуживают данный дом, и уточнить наличие долгов за коммунальные услуги. Такая справка называется «нулевкой», ее наличие обязательно при оформлении договора купли-продажи недвижимости.
Изучение договора купли-продажи
Перед тем как изучить договор проверьте, на каком основании продавец получил право собственности на жилье: унаследовал, получил в дар, купил и т.д. Исходя из этой информации, можно легко проверить наличие (отсутствие) законных претендентов на квартиру.
Внимательно изучите сам договор купли-продажи недвижимости. В нем должны быть прописаны условия, по которым собственник теряет право на квартиру (например, в договоре купли-продажи может указываться, что новый собственник должен уплатить полную стоимость жилья до определенной даты, в противном случае он теряет право собственности).
Еще один момент – это продажа квартиры человеком, не имеющим права собственности на данный объект или лишенный его, на это тоже нужно обратить внимание
Важно! Должен насторожить и тот факт, что квартира была недавно получена в дар от человека, не являющегося собственнику родственником или была приобретена не так давно, но уже выставлена на продажу. В данных случаях акцентируйте внимание на дату вступления договора в силу
В данных случаях акцентируйте внимание на дату вступления договора в силу.
Важно! Должен насторожить и тот факт, что квартира была недавно получена в дар от человека, не являющегося собственнику родственником или была приобретена не так давно, но уже выставлена на продажу
В данных случаях акцентируйте внимание на дату вступления договора в силу.
Где найти адвоката по жилищным спорам — 5 проверенных вариантов
Есть 5 проверенных вариантов, как найти хорошего адвоката по жилищным вопросам.
Вариант 1. Через Интернет
Даже адвокаты одиночки сегодня стараются завести себе приличный сайт, так как большинство людей ищут информацию об услугах в интернете. Подробно о поиске юридических контор в сети уже было сказано. Отмечу только, что порядочный адвокат указывает на страницах сайта свою специализацию, выкладывает портфолио и тарифы за стандартные действия.
Онлайн вариант выгоден еще и тем, что первичную консультацию по делу можно получить, не выходя из дома, по телефону или в живом чате. Таким способом можно быстро обзвонить несколько понравившихся адвокатов, а потом сравнить их.
Вариант 2. Обращение в крупную коллегию адвокатов
В каждом региональном центре есть своя крупная коллегия адвокатов, а в некоторых даже не одна. Это серьезная организация, в которой вам никогда не посоветуют воспользоваться услугами неизвестного им юриста по жилищным вопросам.
Помните, что все настоящие адвокаты зарегистрированы в адвокатской палате, которая контролирует их деятельность.
Вариант 3. По рекомендациям друзей и знакомых
Традиционно важным источником информации для многих людей служит «сарафанное радио». Молва — хорошая или плохая — распространяется молниеносно. Поэтому стоит обратиться к своим знакомым, родственникам или друзьям. Они могут вам подсказать, где найти лучшего адвоката по жилищным вопросам.
Более современный вариант «сарафанного радио» — социальные сети. Там тоже можно найти обсуждение деятельности того или иного юриста по взысканию неустойки по ДДУ. Проанализировав полемику пользователей сети, можно сделать некоторые выводы. Они дадут общее представление об отношении граждан к конкретному специалисту.
Вариант 4. Среди недавних выпускников юридических ВУЗов
Если вам требуется решение каких-либо стандартных, не требующих высокой квалификации вопросов, вы можете найти адвоката по жилищным вопросам среди недавних выпускников юридических вузов.
Это самый экономный вариант, но и самый рискованный. Иногда выпускник, даже окончивший университет с красным дипломом, не в состоянии дать качественную консультацию юриста, но бывают и исключения.
Вариант 5. Бесплатный адвокат, назначенный судом
В некоторых установленных законом случаях, адвоката назначает суд на безвозмездной для клиента основе. Больше это касается уголовного судопроизводства, но отдельные категории граждан имеют право на бесплатного защитника и при рассмотрении гражданских дел, в том числе и по жилищным вопросам.
По понятным причинам качество работы бесплатного адвоката оставляет желать лучшего. Поэтому для решения серьезных вопросов лучше воспользоваться платными услугами юриста, даже если вы имеете право на безвозмездную юридическую помощь по Федеральному закону.
Зарплата юриста по недвижимости
Часто люди спрашивают, хорошо ли зарабатывают юристы по недвижимости?
Ну, ответ большой ДА, они делают.
В основном сделки с недвижимостью стоят тысячи и миллионы долларов. Таким образом, с этим практически невозможно заработать гроши в качестве адвоката по недвижимости; это если вы действительно хороши в том, что вы делаете. Но в любом случае, если вы правильно разыграете свои карты, вы просто не обанкротитесь в этом бизнесе.
Вплоть до того, сколько эти парни действительно зарабатывают; По данным PayScale, по состоянию на 2014 год ежегодная зарплата юриста по недвижимости составляла примерно 90,125 151,364 долларов США. Но в настоящее время средняя зарплата юриста по недвижимости в Соединенных Штатах составляет около 26 2021 долларов США по состоянию на 131,992 февраля 167,716 года, хотя в реальном смысле она находится в диапазоне от XNUMX XNUMX до XNUMX XNUMX долларов США.
Фото: Pixabay (Заработная плата юриста по недвижимости в Нью-Джерси)
Однако, как я упоминал ранее, было замечено, что высококвалифицированные переговорщики по контрактам, как правило, получают более высокую заработную плату в сфере недвижимости. Кроме того, опыт адвоката, а также местоположение также влияют на их потенциальный доход.
Но, как правило, диапазон заработной платы юриста по недвижимости обычно варьируется в зависимости от многих важных факторов, таких как образование, сертификаты, дополнительные навыки, количество лет, которые вы провели в своей профессии.
Как рассчитать и взыскать неустойку — формула расчета
Обычно порядок вычисления суммы неустойки прописывается в контракте между деловыми партнерами. Для осуществления расчета необходимо обладать следующими данными:
- сумма основной задолженности с учетом налога на добавленную стоимость;
- процентная ставка неустойки;
- день, в который было нарушено обязательство (расчет неустойки производится со следующего дня после определенного договором срока уплаты, согласно указаниям ст. 191 ГК РФ);
- дата, на которую неустойка была фактически погашена (или другая дата, на которую нужно рассчитать неустойку, если задолженность контрагент так и не погасил).
Для расчета размера неустойки можно воспользоваться следующей формулой:
РН = СЗ х ЧДП х ПСН,
где РН — размер неустойки,
ЧДП — число дней просрочки,
ПСН — процентная ставка неустойки.
Как известно, помимо предусмотренной договором существует также законная неустойка (расчет которой производится на основании указаний статьи 395 ГК РФ), и с ее исчислением могут возникнуть проблемы в связи с тем, что ставка рефинансирования Центробанка России (как и упомянутая выше статья) не раз менялась.
С 1 августа 2016 года, как только в законную силу вступили изменения в статье 395 ГК РФ, размер неустойки определяется исходя из ключевой ставки Центробанка РФ (единой по всей стране). Следует помнить о том, что при расчете по ставке рефинансирования, когда в соглашении с контрагентом предусмотрен именно такой порядок начисления неустойки, необходимо применять все способы расчета ставки Банка России отдельно по периодам, в течение которых она корректировалась.
Полномочия юриста по банкротству
Основные процедуры банкротства проходят в суде, следовательно юрист должен иметь доверенность для представительства в суде. Кроме того, представляется полезным указать в доверенности возможность представлять ваши интересы на собраниях кредиторов, при этом можно ограничить полномочия юриста только возможностью делать заявления и задавать вопросы, но не дать права голосования по вопросам повестки дня собрания кредиторов. А вот полномочия на заключение мирового соглашения предоставлять юристу совершенно не обязательно, поскольку заключение мирового соглашения в банкротстве предполагает участие более широкого круга лиц: финансистов, производственников, руководителей организации.
Обязанности риэлтора по отношению к продавцу и покупателю
Столкнувшись однажды с проблемой продажи жилья или его приобретения, понимая всю сложность такой операции, люди обращаются за помощью к специалистам – агентам по недвижимости (риэлторам).
Опытный риэлтор, безусловно, четко знает, к какой категории можно отнести ту или иную сделку по недвижимости, и каким образом выстроить механизм её реализации. Профессионал никогда не добавит новых проблем клиенту, а наоборот снимет всю нагрузку и проведёт сделку с недвижимостью по высшему стандарту.
Агентство недвижимости или риэлтор имеет определенный круг обязанностей по отношению к клиенту и несет ответственность за взятые на себя обязательства.
Обязанности риэлтора по отношению к продавцу объекта недвижимости:
- оформление договорных отношений между агентством (агентом) недвижимости и клиентом (продавцом);
- поиск потенциальных покупателей на предлагаемый к продаже объект;
- организация и проведение рекламной компании;
- организация просмотров предложенного объекта с потенциальными покупателями;
- при согласии покупателя на приобретение предложенного объекта недвижимости, заключение предварительного договора между сторонами;
- анализ правоустанавливающих и других документов на продаваемый объект, предоставление помощи в их подготовке (при необходимости);
- юридическое сопровождение сделки, консультации по правовым, экономическим, организационным вопросам;
- обеспечение конфиденциальности и безопасности во время проведения сделки;
- осуществление контроля при оплате продавцом задолженностей по коммунальным платежам;
- осуществление контроля над фактическим освобождением проданного объекта.
Обязанности риэлтора по отношению к покупателю объекта недвижимости:
- оформление договорных отношений между агентством (агентом) недвижимости и клиентом (покупателем);
- поиск вариантов объектов недвижимости, согласно заявленным требованиям покупателя;
- получение достоверной информации о продаваемом имуществе и требованиях потенциальных покупателей;
- организация просмотров предложенных вариантов;
- в случае согласия покупателя на приобретение предложенного варианта, заключение предварительного договора между сторонами;
- анализ правоустанавливающих и других документов на продаваемый объект, предоставление помощи в их подготовке (при необходимости), контроль по сбору необходимой документации;
- оказание услуг по привлечению дополнительных средств для приобретения недвижимости (выбор оптимальной программы кредитования);
- если в ходе подготовки необходимых документов были выявлены факты, которые могут привести к негативным последствиям, в частности, признания сделки недействительной – проинформировать покупателя незамедлительно;
- обеспечение конфиденциальности и безопасности во время проведения сделки;
- осуществление контроля при оплате продавцом задолженностей по коммунальным платежам;
- осуществление контроля над фактическим освобождением проданного объекта.
Какие услуги оказывает риэлтор?
Вопросы, которые следует задать риэлтору перед продажей/покупкой квартиры
Несмотря на тот факт, что на рынке недвижимости наблюдается некоторый застой, услуги специалистов в этой области по-прежнему востребованы, работают достаточное количество профессиональных и уважаемых агентств и агентов, которые зарекомендовали себя с наилучшей стороны.
Поэтому, решив обратиться за помощью в подготовке и оформлении сделки, следует задать специалисту ряд вопросов:
- потребовать предоставления документов, подтверждающих право заниматься посреднической деятельностью;
- финансовый вопрос: уточнить стоимость вознаграждения – фиксированная это ставка или зависит от объекта и сложности предварительной подготовки документов;
- если предполагается покупка в кредит (ипотека), может ли агентство (агент) предложить вариант с оптимальными условиями кредитования;
- состояние рынка, цены на недвижимость;
- озвучить требования к приобретаемому жилью – примерную стоимость, метраж, состояние, район, инфраструктура.
После уточнения всех интересующих и спорных моментов составляется и подписывается агентский договор.
Суд вправе уменьшить размер неустойки
Если должник докажет, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, то суд на основании ст. 333 ГК РФ уменьшит размер неустойки (иногда – в несколько раз) (см., например, постановления АС ДВО от 29.11.2021 № Ф03-5947/2021 по делу № А24-999/2021, АС ЗСО от 10.12.2020 № Ф04-5287/2020 по делу № А67-8/2020). Соответственно, если должник не докажет отсутствие вины в неисполнении обязательства по договору или не укажет другие причины, не позволившие ему выполнить условия договора, то размер неустойки едва ли снизят (см., например, Постановление АС ВСО от 11.01.2021 № Ф02-6178/2020 по делу № А33-9388/2020).
Суд вправе уменьшить неустойку на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии заявления должника об этом (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81) и при предъявлении им доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства (см. п. 29 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2020), утвержденного Президиумом ВС РФ 10.06.2020), Определение ВС РФ от 07.06.2016 № 78-КГ16-15).
Кредитору, напротив, необходимо представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Здесь также уместно добавить, что заявление должника о явном несоответствии размера неустойки последствиям нарушения обязательства по договору может быть сделанолишь при рассмотрении делав первой инстанции. Апелляционная инстанция не вправе снизить неустойку при рассмотрении апелляционной жалобы должника, если он не сделал заявление о снижении размера неустойки в суде первой инстанции. А окружной суд не вправе отменить или изменить решения судов первой и апелляционной инстанций, касающиеся снижения размера неустойки, с направлением дела на новое рассмотрение соответствующим судом, а также изменить размер взысканной неустойки (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 81). То есть требование о снижении размера неустойки по мотиву несоответствия ее последствиям нарушения обязательства должнику следует заявить в судах первой и апелляционной инстанций. Окружной суд подобное требование оставит без рассмотрения (см. Постановление АС ДВО от 25.03.2021 № Ф03-948/2021 по делу № А73-10822/2020).
Перечень доводов должника, которые не могут быть признаны судом в качестве оснований для снижения неустойки, приведен в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 81. В частности, в нем названы:
неисполнение обязательств контрагентами;
наличие задолженности перед другими кредиторами;
наложение ареста на денежные средства или иное имущество ответчика;
непоступление денежных средств из бюджета;
добровольное погашение долга полностью или в части на день рассмотрения спора;
выполнение ответчиком социально значимых функций.
Можно ли поменять риэлтора при покупке квартиры
Можно менять как риелтора, так и агентство недвижимости. Если само АН полностью устраивает клиента, но не устраивает работа риелтора, то можно потребовать от руководства компании заменить сотрудника для данной сделки. Причины обычно даже пояснять не нужно, достаточно пригрозить тем, что клиент расторгнет договор.
Обычно риелторов меняют в том случае, когда он не выполняет свои обязанности или делает это плохо. Как вариант, клиент с риелтором просто могли не сойтись во взглядах.
Менять же агентство целиком следует только тогда, когда оно действительно не выполняет свои обязательства.
Расторжение договора
Исходя из ст.450 ГК РФ, клиент может в одностороннем порядке расторгнуть договор практически в любой момент. Основаниями считаются следующие причины:
- Услуги не предоставлены или предоставлены не в полном объеме.
- Клиент уже приобрел недвижимость и больше не нуждается в услугах АН.
- Клиент передумал покупать квартиру.
Последний пункт собственно и является универсальным обоснованием для расторжения договора. Следует учитывать, что все указанное выше должно фигурировать в договоре. Как вариант, может быть дана ссылка на статью законодательства.
Как рассчитать неустойку по договору
Процедура расчета неустойки несет под собой множество нюансов, о которых необходимо знать с целью исключения вероятности допущения ошибок. Рассмотрим порядок расчета подробней.
Используемая формула
Если говорить о штрафе, то он подлежит начислению в форме установленного размера либо же в процентном соотношении.
Его размер устанавливается не только российским законодательством, но и самим текстом соглашения.
В зависимости от условий конкретного договора, основой для формирования санкций может послужить:
- суммарная стоимость продукции, исполнения работ либо предоставленная услуга;
- либо размер долговых обязательств.
Пеня предусматривает свою формулу для начисления. Стандартно она имеет вид:
Размер неустойки = долг х (установленный процент пени / 100) х число просроченных дней
Большая часть взысканий привязаны к ставке рефинансирования Центрального Банка РФ. Данные показатели можно узнать на официальном портале ЦБ РФ.
Если за период просрочки ставка ЦБ РФ изменялась неоднократно, то по каждому временному отрезку нужно осуществлять свой расчет, а после этого суммировать полученные значения.
Нередко случается так, что пеня определяется в процентном соотношении, причем годовых. В таком случае формула имеет вид:
Размер неустойки = долг х (процент пени/ 360/100) х число дней просрочки
В том случае если должник постепенно пытался погасить задолженность, то расчет осуществляется по каждой отдельно взятой часть долговых обязательств.
Примеры вычислений
Рассмотрим порядок расчета на конкретном примере — согласно с условиями реализатор предоставил покупателю имущество на сумму 50 тысяч рублей в право собственности с возможностью отсрочки платежа на определенный срок.
Период отсрочки составляет 30 календарных дней. За нарушения правил уплаты установлена пеня в размере 0,5% за каждый день просрочки.
Формула для определения суммы неустойки имеет вид:
Размер неустойки = 50 тысяч х (0,5/100) х число дней просрочки
Одновременно с этим день полного погашения долговых обязательств также включено в расчет. Таким же способом определяется пеня и по иным видам обязательств согласно заключенному договору.
Если же дело дошло до разбирательств в судебном органе, то требование взыскать неустойку должно указываться как отдельная часть.
Минимальные и максимальные размеры неустойки
ВАЖНО! Если размер неустойки регламентирован на законодательном уровне, то в силу п. 2 ст. 332 ГК РФ его нельзя снизить по заранее заключенному соглашению сторон, но может он быть повышен, если такое повышение не запрещено законодателем. Таким образом, закон позволяет сторонам в некоторых ситуациях установить неустойку в ином размере по сравнению с регламентированным законом
Однако в любом случае ее итоговый размер должен вписаться в установленные законом пределы
Таким образом, закон позволяет сторонам в некоторых ситуациях установить неустойку в ином размере по сравнению с регламентированным законом. Однако в любом случае ее итоговый размер должен вписаться в установленные законом пределы.
С учетом этого рассмотрим для примера следующие основные ситуации:
- Размер неустойки строго регламентирован законом. Например, неустойка за просрочку ответственной организацией исполнения обязательства по установке, замене, эксплуатации приборов учета составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, актуальной на дату исполнения обязательства. При этом максимальная сумма неустойки ограничена стоимостью выполнения работ по договору.
- Минимальный размер законной неустойки может быть изменен договором. Например, минимальный размер неустойки за просрочку сроков исполнения работы согласно п. 5 ст. 28 ЗоЗПП составляет 3% от цены работ по договору, однако закон позволяет установить по соглашению сторон и более высокий ее размер. Верхний предел суммы неустойки, допустимый к взысканию, равен цене отдельного вида исполнения работы.
- Максимальный размер неустойки ограничен договором. Например, стороны условились о том, что ее максимальная сумма не может превышать 10% от суммы долга. В данной ситуации будет иметь значение только соотношение суммы задолженности и размера неустойки. Продолжительность же нарушения роли не играет.
