«Может быть, мы и дальше “полетим в космос” с ценами»
— Как вы думаете, рост цен на жилье продолжится?
— Аналитики говорят, что цены поднимутся еще процентов на 30. Вопрос в том, что именно подорожает. Предполагаю, что многоквартирные дома, ЖК, которые строятся. Есть еще нюанс. Я вчера держал в руках постановление главы города об отмене разрешения на строительство ЖК в несколько десятков тысяч квадратных метров. Такого еще никогда не было. Как знать, может быть, мы и дальше «полетим в космос» с ценами. Все идет к тому, что Сочи будет городом для богатых.
— Соответствует ли космическим ценам качество строительства? Или девелоперы понимают, что продается всё, и не слишком заморачиваются?
— При таких ценах качество строительства, конечно, улучшилось. Застройщику не нужно экономить на всем. В новых жилых комплексах лифты не отечественного производителя, а бесшумные OTIS, качественные парковки, отличная инфраструктура.
— Какие пожелания, требования предъявляют покупатели к квартирам стоимостью по полмиллиона за «квадрат»?
— У нас в городе «хотелки» покупателей не имеют никакого значения, признаюсь откровенно.
Один из крупных застройщиков строит ЖК с квартирами площадью от 12 до более чем 100 кв. м. На высокой степени готовности квартиры площадью 12 кв. м будут продаваться по 350 тыс. рублей за «квадрат», 24 кв. м — по 290 тыс. рублей. И комплекс возводится не в самом лучшем месте города.
Год назад «малосемейку» 16–17 кв. м удалось бы купить за 1,8 млн рублей. Сейчас такое жилье не найти и за 3 млн.
Расстояние от забора при строительстве гаража: документация и нормы СНиП
К отдельно стоящим и пристроенным к дому гаражам, возводимым на частных участках для личных автомобилей, действуют нормы:
- СНиП 2.07.01 – 89. «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»;
- Градостроительный комплекс РФ 29.12.2004, №190-ФЗ;
- «Правила пожарной безопасности зданий и сооружений» от 21.01. 1997г;
- Нормы противопожарной безопасности №53.13330.2011.
Гараж должен находиться на расстоянии 1 м от соседнего забора, и 6 м от окон, веранды и стен соседнего дома
Замер делается от края выступающего цоколя или стен, что больше выделяется наружу, до линии ближайшего элемента соседнего здания
Балкончики, выступающие выше уровня крыши постройки для машины, во внимание не принимаются, если не имеют колонн и капитальных опор другого типа
Соблюдение необходимых расстояний между гаражом, забором и ближайшим строением на соседнем участке убережет от административной ответственности, споров с соседями и принудительного сноса строения
Нарушение требований СНиП 2.07.01 – 89 и СНиП 21.01 – 97 не повлечет за собой уголовного наказания, поскольку в отношении хозяйственных построек, к которым относятся гаражи, нормативные документы имеют рекомендательный характер.
На своем участке можно их проигнорировать, но после строительства гараж необходимо зарегистрировать в БТИ, поэтому могут возникнуть неприятности.
По согласованию с соседом можно поставить гараж ближе 1 метра от забора и даже впритык к соседнему, по меже.
Гараж, построенный впритык к забору, без согласования с соседом, является нарушение требований
Но правила пожарной безопасности требуют оставлять проход между соседними зданиями не менее 1 метра. При этом обязательно надо выполнить некоторые мероприятия:
- заключить с соседом контракт о взаимном согласии отступлений от СНиП;
- оборудовать рядом противопожарный щит с ведрами, баграми и другими инструментами;
- поставить возле щита ящик с крышкой, наполненный песком не менее 100 л;
- сделать заземление проводки, всех розеток;
- установить защитные ламповые плафоны;
- не включать электрообогреватели.
Дополнительно желательно иметь второй выход в стороне от ворот.
Гараж с проходом между забором, выходом в стороне от ворот и площадкой соответствует нормам и правилам
При прохождении рядом с участком и по нему линий электропередач, газопроводов, систем водоснабжения, необходимо учитывать требования законодательных нормативов на расстояние от гаража до данных систем.
Разрешение действует на протяжении 10 лет даже при условии смены владельца земельного участка. Это приведет к минимальным затратам времени и средств, решит сразу все вопросы с учетом норм СНиП и регламентирующих актов разных ведомств, учетом расстояния до улицы, соседних строений, источника воды и септика.
Что будет с незаконно построенным гаражом?
Опять же, пойдём от противного и поинтересуемся, как власти реагируют на самострои? Чем дороже земля, тем расторопнее чиновники. Впереди всей России – Москва, где каждый год сносят десятки незаконно возведенных сооружений. Из последнего – в конце октября 2020 г. на Грузинском Валу снесли гараж, хотя по внешнему виду он больше напоминает боксы – склады.
На северо-западе Москвы произошёл ещё более показательный случай. Организация взяла в аренду складской комплекс по адресу: ул. Свободы, д. 35 стр. 12Б. К нему пристроили гараж, где обустроили автомойку и место для хранения грузовиков. Госинспекция по недвижимости Москвы выявила это вопиющее нарушение и оперативно приняла меры. Результат – гараж уничтожен, а территория «используется строго под складские цели».
В крупных городах самострою существовать недолго, он рано или поздно привлечёт внимание уполномоченных органов. Инициировать разбирательство может прокуратура, местная администрация, Госпожнадзор и много кто ещё
Строить без разрешения на частной территории проще, но даже сюда могут проникнуть щупальца государственного надзора.
Могут ли отказать в выдаче разрешения
Обоснованными считаются следующие причины отказа в выдаче РСГ:
- неполный комплект обязательных документов;
- отсутствие документа, подтверждающего права собственности на участок;
- категория участка не дает права строительства на нем капитального гаража;
- несоблюдение правил противопожарное безопасности и санитарно-эпидемиологических норм;
- грубое нарушение норм, установленных действующими СниПами;
- объект не вписывается в градостроительный план развития территории;
- гараж при возведении перекрывает свободный проезд (проход).
При устранении данных причин можно подать заявление повторно. При отказе по иным причинам решение можно оспорить в суде.
Турбаза Южная – последний островок природы или кость в горле?
- Город и проблемы / Незаконное строительство
- 3 132
ЛучикСвета 24-10-2021, 20:26
Начало
Открытое письмо главе Сочи Копайгородскому А.С. от жителей Хосты
По инициативе общественности микрорайона Хосты, при поддержке ОНФ, была организована встреча с представителями администрации г Сочи и застройщиком ИСК “Еврострой”, планирующем возвести огромный гостиничный комплекс на месте, сплошь покрытым здоровым лесом и краснокнижными растениями площадью 13 ГА. Встреча была инициирована жителями Хосты и общественниками, но застройщик зачем-то позвал аффилированных жителей, выступающих в защиту этой стройки, которым много пряников наобещал, а некоторым уже и раздал… и которые попытались сорвать эту встречу!
«Люди покупают по принципу “завтра будет дороже”»
— Кто же будет покупать жилье по таким ценам?
— Спрос определяет предложение. Рынок недвижимости Сочи всегда был инвестиционным. Около 80% покупателей жилья у нас — иногородние граждане. Жители Москвы и Санкт-Петербурга приобретали жилье для себя: два–три часа на самолете — и ты на даче. Кто-то сдавал, но большинство покупали именно с целью инвестирования.
Началась пандемия, стартовала льготная ипотека. В моей папке, где я фиксирую свои сделки, нет сочинцев. Практически все сделки проходят с ипотекой. Интересно, что я встречался всего с двумя клиентами, приезжавшими на просмотр квартиры, все остальные сделки проводились дистанционно.
И еще такой момент. Народ у нас не привык верить правительству. И все считают, что локдаун — это только начало. Когда объявили о коронавирусе, к нам люди на карантин приезжали. В начале апреля мне позвонили с просьбой помочь купить квартиру. Я показал фотографии, квартиру по видео, объект понравился, мы провели дистанционную сделку. Казалось бы, карантин, в город въехать нельзя. Ничего подобного! Я поехал в аэропорт, встретил клиента, показал документы, и люди спокойно въехали в квартиру и просидели там весь карантин.
Я изучаю аналитику Циан о стоимости квадратного метра в Сочи, но, по моим данным, цифры другие. Например, приводится информация, что квартиры в нашем регионе подорожали на 22%, но в Адлере, Лазаревском, Сочи, Красной Поляне жилье подорожало в два раза. Полтора года назад средний чек покупки квартиры площадью 40 кв. м был равен 3,5–4 млн. Сегодня аналогичные квартиры предлагаются за 10 млн рублей.
— Запрашивать можно и 20 млн — вопрос в том, какова цена продажи.
— С одной стороны, это так. С другой — нужно учитывать уникальность нашего рынка, его нельзя сравнить ни с чем. Крым свой потенциал исчерпал в 2014 году, когда там скупили абсолютно всё. На сегодняшний день Сочи — это лучший в России город-курорт. К Олимпиаде здесь была создана отличная инфраструктура. Тот процент людей, у которых в России есть деньги, с лихвой перекрывает предложение на рынке.
На сегодняшний день у нас осталось максимум 30% объема предложения, который был в прошлом году. Люди покупают по принципу «завтра будет дороже». У нас есть ЖК Art Light City, где квартиры не так давно стоили 170–180 тыс. рублей за «квадрат». Сейчас ценник квартиры без отделки — 450 тыс. за 1 кв. м.
У нас есть микрорайон Мамайка. Там продается квартира площадью 27 «квадратов» на пятом этаже без лифта, с дешевым ремонтом и мебелью из IKEA. Такая квартира стоит «десятку» (10 млн рублей. — Прим. ред.) — и попробуйте еще ее купить!
Сейчас в несколько раз увеличилось число людей, работающих дистанционно. Они приобретают жилье с большим удовольствием. С рынка вымелись предложения стоимостью 100, 150 млн рублей.
О сочинских домах на гаражах
Если посмотреть на фото, можно решить, что видишь обыкновенный жилой район с новыми коттеджами на несколько этажей. В действительности это не так, ведь по документам это – автомобильные гаражи.
Фото знаменитых сочинских трущоб
Гараж вместо первого этажа – это вполне обычное явление. Во всем мире гараж – это пристройка к основному зданию, то только не в Сочи – здесь все наоборот. Основным зданием является как раз гараж, а уже над ним возведено несколько этажей, состоящих из квартир либо жилых комнат. Наспех оборудовав их, владельцы сдают такие дома в аренду семьям без квартиры и гастарбайтерам. Все это началось еще в девяностых годах, когда новые поправки в Градостроительный кодекс позволили гаражным кооперативам и обычным автовладельцам расширять вертикальные постройки. В результате сегодня весь город опутан паутиной таких вот «Русских фавелов».
Подобное архитектурное новшество имеет свои улицы и площадиЖильцы облагораживают пригаражную территорию, пытаясь создать домашний уют
Резюме: гараж во дворе многоквартирного дома – утопия
Итак, чтобы обрести право собственности на участок и разрешение на строительство, потенциальному собственнику нужно пройти круги бюрократического ада. Или располагать связями в местной администрации, что куда более реально. Советы, написанные в интернете, в том числе на площадках уважаемых юридических компаний, выглядят комичными. Но без помощи правоведов не обойтись – это факт.
За соблюдением законодательства в крупных городах бдительно следят Комиссии по пресечению самостроев, которые в шутку называют КПСС. Сложный порядок и фактическая невозможность узаконить здание демонстрирует, что в мегаполисах обзавестись подобной недвижимостью практически нереально.
Но выход есть: можно взять в аренду гараж в кооперативе неподалёку от дома. Или отказаться от машины и пользоваться каршерингом.
Суд отказал застройщику ресторана “Светлана”
- Город и проблемы / Незаконное строительство
- 2 003
fire-fly 24-09-2021, 14:15
Окончания этой долгоиграющей истории по застройке апартаментами участка где ранее находился ресторан “Светлана” наблюдали не только жители микрорайона, донельзя забитого и убитого напрочь высотками, но и весь город.Хронология событий кто забыл или не в курсе:
Решение по ресторану Светлана отменено – 2
Перетягивание судебного каната длилось довольно долго, застройщику в один из моментов даже удалось отменить предыдущее решение, но по итогу победа всё-таки досталась горожанам) С чем нас всех и поздравляю!Решением по делу 2а-1391/2021 судья Хостинского районного суда Ткаченко А.А. отказал застройщику по его административному иску к администрации города в выдаче разрешения на строительство.Краснодарский суд оставил решение в силе.
«Доля многоквартирного жилья на участках под ИЖС составляла около 80%»
— Как информация о введении моратория на новое строительство повлияла на стоимость жилья в городе?
— Нельзя говорить о том, что цены на жилье в Сочи поднялись после заявления мэра города о моратории на новое строительство. Рост стоимости жилья произошел гораздо раньше — с тех пор, как был принят закон о переходе на проектное финансирование.
Больше всего на стоимость квадратного метра в Сочи повлияло принятие закона о дачной амнистии в 2007 году. «Дыры» в законодательстве наши ушлые граждане начали использовать с пользой — строить многоквартирные дома на садовых участках, предназначенных для ИЖС, чтобы потом в судебном порядке их узаконить. Доля такого жилья на рынке составляла около 80%.
Значительный объем такого жилья сдерживал цены. С приходом нового мэра «лавочка закрылась». В последние годы правления господина Пахомова (Анатолий Пахомов — мэр Сочи с апреля 2009-го по сентябрь 2019 года. — Прим. ред.) надзорные органы начали прилагать усилия по наведению порядка. Не секрет, что на всех замов бывшего мэра завели уголовные дела, некоторые из них уже находятся в местах лишения свободы.
С рынка ушел огромный объем предложения — около 70%. Образовался дефицит жилья. Но все бы ничего, если бы не пандемия. Как только объявили локдаун, люди быстро поняли, что в ближайшее время никто никуда больше не поедет, интерес к Сочи вырос кратно.
СУЩЕСТВУЕТ ТРИ ОБЪЕКТИВНЫХ ПРИЧИНЫ РОСТА ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В СОЧИ: УХОД С РЫНКА ИЖЭЭСНИКОВ, ВВЕДЕНИЕ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ И ЭСКРОУ-СЧЕТОВ, ПАНДЕМИЯ.
Еще одним «кирпичиком» оказались меры правительства по поддержке строительной отрасли — льготная ипотека, которая тоже послужила триггером для роста цен.
А что на практике?
Впрочем, обилие гаражей во дворах многоквартирных домов сеет сомнения, что всё написанное на бумаге соблюдается. Пойдём от противного: гараж уже есть, нужно его узаконить. В указано, что самовольная постройка – это всякое сооружение, созданное без разрешения, с нарушением градостроительных и иных норм. В ч.3 нормы указано, что право на самострой может быть признано судом, если одновременно соблюдаются требования:
- «самостроитель» имеет право на участок, где находится сооружение;
- здание отвечает требованиям законодательства;
- сохранение объекта не противоречит интересам и правам иных граждан, не влияет на безопасность.
Значит, дело за малым: нужно обрести вещное право на участок, где стоит гараж. Необходимо выяснить, кто владеет этим «клочком земли», и в установленном законом порядке купить или взять в аренду недвижимость. Без выполнения этого пункта всё остальное лишено смысла. Соответственно, если есть желание построить гараж во дворе, нужно начать с аренды земельного участка.
Он может принадлежать городу, эксплуатирующей организации, компании. Придётся обратиться в местную администрацию для решения этого вопроса. Чтобы построить гараж, должна быть веская причина. Как правило, уступку делают только инвалидам или заслуженным пенсионерам. Я не смог отыскать свежей статистики по той же Москве, но насколько мне известно, в последние годы индивидуального строительства гаражей в столице не осуществлялось.
Исходя из записей многолетней давности, наряду с обретением права на землю собственники делали техпаспорта своих сооружений, заключения о безопасности конструкций. Затем подавали исковые заявления к местным органам власти о признании права на собственность. При положительном вердикте шли в Росреестр и там фиксировали право.
Сколько это стоит? Думаю, очень дорого.
Расстояние от красной линии
Вторая часть правила расположения гаража касается так называемой красной линии. Это обычно передняя граница участка, выходящего на дорогу. Линия, по которой проходят все государственные коммуникации подземные и воздушные:
- водопровод;
- канализация;
- линия электропередач;
- связь;
- газоснабжение.
Красная линия с коммуникациями должна быть на достаточном расстояние от гаража
Кроме перечисленных систем могут проходить и другие.
Гараж должен располагаться на расстоянии 5 м от красной линии. Выполняя это условие, вы обеспечиваете требование местных властей и дорожной инспекции. Машина перед гаражом должна стоять на территории участка, не занимая проезжую часть дороги и тротуар.
Пространство для парковки между гаражом и дорогой не должно загораживать проезд по дороге других автомобилей
Расстояние от гаража до забора можно сократить, и даже сделать в одну линию, если ограду сместить на метр от красной линии в сторону участка и согласовать это с местными органами самоуправления и пожарной безопасности.
Забор надо смещать по всей длине, а не только перед гаражом, создавая свободную зону для проезда при создании аварийной обстановки и пожаре.
Гараж с местом для парковки нужно распологать на территории участка
«Как минимум 60% сочинского рынка — незаконно построенные дома»
— Что происходит в Сочи с незаконными постройками?
— Те дома, которые были построены по серым схемам, но узаконены через суд, в которых живут люди и где подключены коммуникации, не снесут. Два года назад в Имеретинском районе была громкая история с незаконными постройками, в итоге снесли только две коробки. Людям, купившим квартиры в остальных домах, удалось как-то решить проблему.
Тем, кто намерен приобрести дом в Сочи, следует понимать, что как минимум 60% рынка — как раз незаконно построенные дома. Эти нюансы знают добросовестные риелторы. Поэтому, если вы собираетесь купить жилье в Сочи, обращайтесь в проверенные компании, которые работают на рынке много лет.
— Вы являетесь полномочным представителем президента РГР по Южному федеральному округу. Как вы оцениваете качество работы сочинских риелторов?
— Работа риелторов — моя боль. Первая проблема — фейковые объявления. У нас нередки ситуации, когда люди, поверив таким объявлениям, приезжают с чемоданом денег, допустим, из Новосибирска, чтобы купить трехкомнатную квартиру, найденную по объявлению, а денег хватает только на однокомнатную.
На мой взгляд, около 70% людей, называющих себя риелторами, таковыми не являются. Всегда настаиваю: клиенты, обращаясь к риелторам, должны требовать у них аттестат, подтверждающий квалификацию. В наше время правового нигилизма люди зачастую не знают, какое наказание последует, если человек условно украдет конфету или оскорбит человека.
Риелторы, которых мы тестируем, априори знают о том, что будет, если они совершат тот или иной поступок. Мы страхуем свою ответственность перед клиентом, пытаемся навести порядок на этом рынке. Сейчас мы вместе с администрацией города Сочи запускаем проект «Муниципальный риелтор».
Риелторская профессия — социально ответственный бизнес. Ведь что значит потерять крышу над головой? Ломаются людские судьбы. Малообразованные ребята, называющие себя риелторами, просто дискредитируют профессию. Поэтому я поддерживаю жесткое лицензирование риелторской деятельности.
— Как покупателю проверить, профессионален ли его риелтор?
— Существует сайт РГР, где представлены все сертифицированные компании и специалисты, входящие в гильдию. Здесь представлены документы об аттестации риелторов, можно написать отзыв о работе с тем или иным специалистом. Мы увидим этот отзыв и примем меры. Что касается Сочи, то лучше использовать наш ресурс.
Если вы выбираете агентство сами, внимательно изучите его историю. Вряд ли разумно доверять компании, которая существует год, и пишет, что у нее в активе 1 млн 145 сделок.
ПО-ХОРОШЕМУ, СТОИТ РАБОТАТЬ С РИЕЛТОРОМ, У КОТОРОГО ЕСТЬ ЮРИДИЧЕСКОЕ ОБРАЗОВАНИЕ, ЛЕТ 10 СТАЖА И АТТЕСТАЦИЯ.
Что такое разрешение на строительство?
Разрешение на строительство гаража (РСГ) представляет собой документ, выданный соответствующими органами местного самоуправления и дающий законное право на возведение капитального строения в конкретном месте, по определенному плану.
Для любой территории существует конкретный план развития, который устанавливает правила ее застройки. С помощью разрешения обеспечивается контроль соблюдения плана. По сути, этот документ подтверждает соблюдение всех градостроительных требований и правовых норм.
Основные правовые акты, регламентирующие оформление РСГ:
- Статья 51 Градостроительного кодекса РФ (ГК РФ). Она определяет, когда нужно разрешение.
- Местные правовые и нормативные акты, принятые муниципальными органами власти.
- Закон РФ от 17.11.95 № 169-ФЗ, распространяющийся на некоторые виды архитектурной деятельности.
Почему используется разрешительная система? Она позволяет обеспечить:
- соблюдение санитарных норм;
- пожарную безопасность самого строения и рядом расположенных сооружений;
- регулирование плотности застройки территории, планирование расположения и мощности инженерных коммуникаций;
- комфортное использование территории всеми жителями;
- безопасность самого владельца гаража.
С учетом решаемых задач при выдаче РСГ привлекаются специалисты градостроительных организаций, пожарных и санитарно-эпидемиологических служб, а также другие эксперты.
Опустим “Кто виноват”, ибо вопрос давно не риторический, спросим “Что делать?”
- Город и проблемы / Незаконное строительство
- 1 143
Pansy 6-10-2019, 19:07
Знакомьтесь, ЖК “Вивальди”, новый атракцион”Мой знакомый лоханулся – купил квартиру в строящемся ЖК «Вивальди» на Соболевке по улице Лизы Чайкиной. Застройщик и риелторы его уверяли, что все законно. Недавно он прочитал в интернете информацию о том, что ЖК «Вивальди» строится незаконно, на этом участке администрация города разрешила строить только ИЖС. И более того, администрация города уже подала иск в суд на снос дома. Знакомый в панике – как вернуть деньги. Я ему посоветовал потребовать деньги у застройщика и если он откажет, то срочно бежать в полицию и писать заявление на застройщика за мошенничество и требовать возврата денег.”
Дополнительные требования
На каком расстоянии от границы участка может стоять гараж, если сбоку проходит переулок? Независимо от ширины и интенсивности грунтовой дороги и просто пешеходной зоны, дом для автомобиля должен стоять от бокового забора и улицы не ближе 3 м.
Это требование СанПиН основано на пожарной безопасности, при возникновении ЧС, транспорт должен беспрепятственно проезжать между участками.
Допустимая схема расположения гаража на участке
Положение касается дома, всех хозяйственных построек и сооружений, относящихся к малым архитектурным формам:
- беседке;
- перголе;
- навесам;
- теплице;
- летним домикам.
К встроенному в дом гаражу требования предъявляются на общих основаниях капитального здания
Границы определяются на расстоянии 6-10 метров от забора, в зависимости от материала стен. Для деревянных домов – 15 м. Над гаражом запрещено устраивать жилые комнаты:
- спальни;
- детские;
- кухни-столовые;
- гостиные.
Можно делать спортзалы, оранжереи, мастерские и другие помещения, не относящиеся непосредственно к постоянному проживанию и отдыху людей.
Пристроенный гараж, расположенный впритык к дому, но под отдельной крышей, должен находиться на расстоянии от соседнего участка, как отдельно стоящий.
Встроенные и пристроенные гаражи должны иметь отдельный от дома вход на расстоянии 7 м один от другого.
Упорные граждане продолжают самовольно строить многоквартирники “на огородах”. Администрация города возражает
- Город и проблемы / Незаконное строительство
- 3 384
fire-fly 22-04-2022, 11:27
Уж сколько их упало в эту бездну…М. Цветаева Самовольное строительство многоквартирных домов на земельных участках предназначенных для садоводства давно стало бичом нашего города. Начиная с 2015 года, когда пошёл просто вал таких строек.При этом администрация города вроде бы как самоволки выявляла, шла в суд и… проигрывала дела.Помню в 2018 году на первой и единственной встрече депутатов Городского Собрания Сочи с общественностью города посвящённой этой теме, г-ном Филоновым были озвучены совершенно удручающие цифры: за 2017 год муниципальными юристами в суды подано 341 исков, из них проиграно- в судах первой инстанции – 62,2% дел- в апелляции – 81%- в кассации – 88%.
Круглый стол в Городском Собрании Сочи: Самострои как «строительный мусор» – результат бездействия надзорных органов.За прошедшие четыре года ситуация несколько улучшилась, хотя строить самоволки на огородах так и не прекратили
В январе этого года мы рассказывали о том, что происходит в городе с самовольным строительством в настоящее время: Самовольное строительство многоквартирных домов в Сочи: КТО РАЗОРВЕТ ПОРОЧНЫЙ КРУГ?Большую роль в борьбе за прекращение незаконных строек “в принципе” играет позиция правового департамента администрации города в суде и те первичные материалы которые готовит для них управление муниципального земельного контроля.Одно дело, когда юристы приходят в суд с иском на снос незаконного строения по основаниям просто превышения параметров строящегося объекта (мало ли, строил человек себе индивидуальный домик, тем более практически у всех есть уведомление именно о строительстве ИЖС и слегка увлёкся) и совершенно другое дело когда в иске администрации прямо указано что человек построил не индивидуальный жилой дом, а многоквартирный: без документов, без разрешений, без строительного надзора и что немаловажно – без коммуникаций. Только в Сочи есть такое ноу-хау: многоквартирные дома на ЛОСах и я знаю даже многоквартирный дом на скважине…Такая длинная преамбула мне понадобилась чтобы рассказать о трёх победах правового департамента города администрации в нелёгкой борьбе с самоволками в судах
Гараж не зарегистрирован
Владелец гаража, попадающего под снос, должен быть заранее предупрежден о готовящемся мероприятии.
Как говорилось выше, защита от сноса гаража без возмещения убытков – это документы на право владения им. Если решение о сносе принято муниципалитетом, а ваш гараж не зарегистрирован, то надо быстро собрать следующий пакет документов и предоставить их в Федеральную службу регистрации:
- Документ, удостоверяющий личность.
- Заявление о регистрации права на строение.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
Для регистрации права на владение участком под гараж инструкция требует предоставления следующих документов:
- Имеющиеся документы на землю (акты, решения, свидетельства).
- Кадастровый план или паспорт участка.
- Паспорт заявителя.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
По необходимости могут потребоваться иные документы, принятые в вашем регионе. Если при проверке не обнаружится нарушений закона и ошибок, то через 10 рабочих дней вы сможете стать полноправным владельцем гаража и участка под ним, что дает вам право на получение компенсации при сносе гаражей по решению префектуры вашего округа.
«Девелоперы сделали паузу и не продают квартиры, создавая дефицит»
— В какую сумму обойдется сейчас 1 кв. м в сочинской новостройке?
— Сегодня застройщикам неинтересно, как раньше, делать скидки — они стараются продать квартиры по максимальной цене, мы это видим. Например, в ЖК «Кислород» (застройщик AVA Group) еще не открыты продажи.
Компания «Неометрия» возводит два жилых комплекса: «Фрукты» и «Флора» в одном из замечательных сочинских микрорайонов. На мой взгляд, там совершенно безумные цены: 1 кв. м в ЖК стоит 450–500 тыс. рублей.
— Сколько-сколько?
— Вы не ослышались. Профессионально занимаюсь инвестированием — мы с партнерами, можно сказать, запрыгнули в последний вагон уходящего поезда и приобрели в ЖК «Флора» несколько тысяч квадратных метров в двух очередях комплекса. В марте я решил реализовать квартиры, и это превзошло мои самые радужные ожидания.
Сегодня в ЖК строится еще два корпуса, продажи еще не открылись, запланировано возведение еще нескольких корпусов. Продажи должны были открыться зимой, но до сих пор еще не начались. И это не единичный случай.
В хороших жилых комплексах — с придомовой территорией, парковками, детским садами, школами — девелоперы просто сделали паузу и не продают квартиры, создавая тем самым дефицит.
Снос производит строительная фирма
Руководство строительной фирмы, претендующей на земельный участок под гаражом, самостоятельно выстраивает отношения с собственниками.
Если принято решение снести плоскостные гаражи, снос для целей муниципалитета или по государственной программе четко регламентируется 239 статьей ГК РФ, в которой оговорен порядок выкупа и возмещения убытков. Но совершенно другое дело, когда это происходит по воле какой-либо строительной компании, претендующей на землю физических лиц или гаражных кооперативов.
В этом случае фирма регулирует отношения с владельцами самостоятельно, но аналогично с законодательством.
Здесь действуют те же правила, по которым собственник добровольно заключает договор с компанией о выкупе или компенсации за снесенную постройку. Если стороны не пришли к соглашению по каким-либо вопросам, то владелец вправе обратиться в суд.
Снос может быть произведен только после регистрации двухстороннего соглашения в Регистрационной Палате, без этого снос гаража считается незаконным.
